Hva er et pantelån?
En bank som låner ut mye penger vil naturligvis sørge for at den faktisk får den tilbake. Lånet på en eiendom fungerer som sikkerhet for banken eller andre långivere. Hvis låntakeren ikke betaler tilbake gjelden, vil det føre til utestenging eller administrasjon av panteeiendommen. Banken mottar pengene sine fra inntektene.
Ordet "pant" kommer fra gresk, på tysk betyr det noe som "eiendomsrett". Maksimum pantelån bestemmes av verdien av pantsatt eiendom: Hvis du for eksempel eier et enebolig med høy markedsverdi, kan du vanligvis låne en større sum penger enn noen med en liten leilighet som er vanskelig å selge. Lån sikret med pantelån har vanligvis lavere renter for skyldneren, så denne typen sikkerhet er også verdt for låntakeren.
En registrering i det respektive matrikkelen er nødvendig for at pantet skal få lovlig virkning. Eieren av eiendommen trenger ikke være skyldner samtidig, han kan også gå god for en annen person med sin eiendom etter konsultasjon. Men dette er sjelden tilfelle. De eksakte lovbestemmelsene om pantelån finner du i den tyske borgerloven (BGB).
Forskjellen mellom pant og tomteavgift
Pantelånet som panterett for å sikre et fast krav motregnes av tomteavgiften, som i praksis muliggjør en mer fleksibel håndtering for begge parter. Om nødvendig forblir tomteavgiften på plass selv etter at lånet er tilbakebetalt, dette kan være veldig nyttig for kreditor. Tomteavgiften kan tre i kraft igjen hvis eiendomseieren for eksempel foretar en omplanering. For å gjøre dette utvider de to avtalepartnerne bare sikkerhetskontrakten.
Pantelånet utløper derimot når lånet er fullstendig nedbetalt og kan ikke lenger forlenges. For låntakeren har imidlertid tomteavgiften også en viktig ulempe: Den muliggjør umiddelbar tvangsauksjon av det utlånte objektet uten søksmål. Dette fungerer ikke med pantelån, i dette tilfellet venter det alltid rettslige skritt dersom skyldneren ikke har underlagt tvangsinnhenting når pantet er registrert.
Hvilke typer boliglån kjenner bank?
På dette tidspunktet vil vi introdusere deg for de viktigste typene av pantelån til privatpersoner:
På eiendomslån er avskrivningslån dagens orden: Her betaler skyldneren kreditor en konstant månedlig sum. Den gjenværende gjelden reduseres med hver betaling, renten synker og tilbakebetalingsbeløpet øker. På denne måten reduseres den gjenværende gjelden raskere og raskere over tid. Lånerenten er vanligvis fastsatt på forhånd og holder seg stabil til lånekontrakten utløper.
Fastrentelånet fungerer helt annerledes: hele lånebeløpet inkludert renter forfaller til tilbakebetaling på en avtalefestet dato.
Det variable boliglånet innebærer en viss risiko for begge sider, da det ikke er bundet til en fast rente. Her faller boliglånsrenten og stiger i takt med kapitalmarkedet. Det variable pantelånet har ingen fast løpetid, men kan vanligvis kanselleres hver sjette måned.
Det omvendte pantelånet er spesielt interessant for eldre eiendomseiere. Tilbakebetaling av lånet som er tatt opp skyldes først etter at eieren, som også er låntaker, døde. Dette betyr at pengene er tilgjengelige for å forbedre pensjonen eller for å oppfylle ulike ønsker. Senere betaler enten arvingene lånet tilbake, eller banken mottar pengene sine fra salget av eiendommen.
Fordeler og ulemper med pantelånet
Fordelene med et pantelån i form av et amortiseringslån er åpenbare: lånerenten er vanligvis betydelig lavere, og bankene gir også høyere lånebeløp til kreditorer med solid sikkerhet. Hvis du blir enig om en fast rente, forblir det vanlige tilbakebetalingsbeløpet alltid det samme, noe som resulterer i bedre økonomisk planlegging. Banker tillater også ofte spesielle tilbakebetalinger til en viss grad i løpet av et pantelån, slik at du kan betale tilbake lånet ditt raskere hvis du har en god økonomisk stilling.
Selvfølgelig vil vi også ta opp ulempene åpent: Det er merkostnader for å føre et pantelån i tingboken, som låntakeren må betale. Og som en del av pantelånet, pantsetter du dine egne fire vegger eller muligens et leiehus som vil gi deg vanlig inntekt. Så regn veldig nøye slik at du ikke ender opp med å miste eiendommen din! Du kan bare videreselge en eiendom på et pantelån etter forutgående avtale og på visse vilkår, så din eiendomsrett er begrenset.
Hvordan unngå spesielle risikoer:
- Når du tar opp et lån, må du sørge for at du kan ta med egenkapital på minst 20%, da dette sikrer at lånet ikke overstiger din økonomiske fleksibilitet.
- Lånebeløpet bør under ingen omstendigheter overstige 70% av den nåværende eiendomsverdien, fordi eiendommen din også kan svekkes gjennom årene. Du vil komme ut av et mulig tvangssalg uten gjeld.
- Hvis du inngår låneavtalen under en høy rente, bør du sørge for at løpetiden er så kort som mulig. Dette sikrer at du drar nytte av senere fallende renter. I faser med lave renter er en lang fast rente verdt.
- Ikke hold den opprinnelige tilbakebetalingsraten for lav. Det kan lønne seg hvis du kan justere tilbakebetalingen oppover i løpet av tilbakebetalingen for ikke å opprettholde pantet i 30 år eller mer. Du bør være klar for pensjon senest!
Hvor lenge vil pantet vare?
Pantelånet utløper ikke av seg selv; skyldnere og kreditorer må ta affære. Når hele lånebeløpet er tilbakebetalt, skal skyldneren søke tingboken om sletting. I det andre tilfellet blir tomteavgiften slettet “ved lov”, nemlig når det er en tvangsauksjon.
Slukke pantet etter tilbakebetaling av lån
For å si opp pantet etter tilbakebetaling av lånet, trenger den tidligere skyldneren en kvittering som kan slettes eller en kanselleringsfullmakt fra kreditor, vanligvis fra banken. Kontakt matrikkelen med dette sertifikatet og søk om sletting. Det er vanligvis gebyrer for dette.
Opphører ved lov i tilfelle en tvangsauksjon eller administrasjon
Hvis skyldneren ikke oppfyller sine tilbakebetalingsforpliktelser, søker fordringshaveren om utestenging. Dette skjer vanligvis gjennom domstolene, som bare kan omgås på grunnlag av den nevnte tvangsklausulen. Hvis pantelånet er inngått med en tvangsklausul, vil kreditor også motta en fullbyrdelsestittel. Pantelånet utløper med tvangssalg av eiendommen eller når fordringshaveren har oppfylt kravene med gjeldende leieinntekter ved tvangsadministrasjon.
Fast koblet: tinglysing og pantelån
Pantelånet og den tilhørende matrikkeloppføringen hører sammen, uten en tilsvarende oppføring fungerer ikke denne spesielle typen lånebeskyttelse. På denne måten sikrer kreditor sine juridiske rettigheter hvis han ikke får tilbake lånebeløpet. Ofte ordner notaren for alle oppføringer i tingboken i løpet av finansieringsprosessen hvis det er snakk om eiendomsfinansiering. Gebyrfakturaen sendes deretter fra tingboken til skyldneren. Umiddelbart etter at lånet er tilbakebetalt, blir pantelånet ineffektivt på grunn av slettingen i tingboken som låntakeren ber om.
Flere pantelån for ett hus: er det mulig?
En eiendomseier har muligheten til å sikre mer enn bare ett lån med eiendommen sin. For hvert enkelt lån trenger han et nytt pantelån, som han har ført i grunnboken, fordi et pantelån alltid er knyttet til et enkelt, fast krav. Men regelen nevnt ovenfor gjelder også her: Lån aldri huset ditt et totalt beløp som overstiger 70% av dagens markedsverdi for å sikre at du oppfyller alle krav i alle tilfeller.
Leie eller selge et hus med pant?
Du kan fortsette å bruke huset ditt fritt selv med pantelån, så ingenting står i veien for å leie det ut. Det eneste kreditor bryr seg om er at du fortsetter å betale gjelden din. Å selge huset ditt med pantelån er litt vanskeligere: Diskuter denne planen med långiveren din, som vanligvis er husbanken. En betaling vil trolig forfaller ved salg, som tjener til å utløse lånet i sin helhet, inkludert en kompensasjon som banken krever for tapte renter. Den såkalte forskuddsstraffen er vanligvis ikke akkurat billig. Alternativt kan du foreslå å overføre sikkerheten til en annen eiendom og tilbakebetale lånet i vanlige avdrag.
Konklusjon
Et pantelån anbefales spesielt for folk som ønsker å skaffe seg en eiendom ved å kjøpe eller bygge en ny. Imidlertid er det en klar trend i dette området mot landgebyrer. Uansett om det er et landgebyr eller et pantelån: egenkapital på minst 20%, en fast jobb og, om mulig, forsikring mot mislighold, oppmuntrer til lån, også for din egen sikkerhet.
Trinn for trinn: Hvordan få pantelån
- Velg eiendom, ordne kjøp
- Forhandle om en låneavtale med banken
- La notaren utarbeide kjøpekontrakten
- Utnevne en notar til å føre pantelånet i tingboken
- banken mottar pantelånet som kreditor
- eiendomseieren betaler fakturaen for oppføringen i matrikkelen
Slett pantelån:
- Betal tilbake lånet i sin helhet
- Be om slettingstillatelse fra banken
- Søk om sletting i tingboken (via en notarius) med en bekreftet samtykkeerklæring fra alle eiere
- Betal slettingsgebyrer
